鄧浩志：在限購不取消的預期下樓價會平穩上漲
2012-10-15 來源：鄧浩志的博客 編輯：木木
從2010年10月15日至今，廣州版樓市限購令出臺即將滿兩周年。這期間，廣州樓市成交量出現大幅度的萎縮后回升，樓價卻穩中微漲。根據網易數據中心統計陽光家緣數據顯示，2010年9月廣州開始限購前一個月，廣州全市網簽套數為12339套，成交均價為12180元/平方米。而2012年9月，全市網簽套數為8898套，成交均價為12577元/平方米，成交量相比下跌27.88%，價格相比上漲3.26%。對此，有業內人士認為，考慮到通貨膨脹、結構性因素等影響，限購對樓價及成交量還是有一定的抑制作用。
樓價走勢 均價多在1.1萬-1.2萬元/平方米
廣州版樓市限購令出臺之初，各種猜想不斷。在限購兩周年之際再來看樓價，似乎限購拖住了樓價上漲的步伐。
根據網易數據中心提供的數據，2010年9月至2012年9月，廣州月度樓價多在1.1萬-1.2萬元/平方米徘徊，最低點在2011年7月，全市成交均價為10777元/平方米。對比限購前的2010年9月樓價12180元/平方米，2012年9月全市成交均價為12577元/平方米，相比增長了3.26%，樓價出現微漲。
但用另一組數據進行比較，結論則不盡相同。廣州限購前的2010年1月1日至9月10日，全市住宅(不含公寓)網簽成交套數為44803套，均價10089元/平方米。而2012年初到9月10日，廣州全市住宅成交量為58593套，均價為12066元/平方米，相比上漲了19.6%。
對此，中原地產項目部總經理黃韜認為，限購以來樓價不降反升，并不意外。主要原因在于：除了通貨膨脹的因素外，廣州樓市近年來結構變化明顯。隨著改善型需求的出現，廣州樓市特別是市區的樓盤開發越來越高端，產品檔次提升，必然導致定價的提升。上述這些因素與樓價下降之勢形成中和之勢，因此出現樓價平穩中有漲的現象，而限購對樓價的抑制作用還是不可忽視的。
房地產專家韓世同認為，廣州執行限購后，樓價在去年下半年呈現下跌之勢，但由于經濟環境的持續下行，國家又出臺了一系列的降息降準政策。同時，購房者的心態與預期也發生改變，隨后市場成交再度回升，樓價也相應扭轉了態勢。
值得一提的是，隨著廣州樓市產品結構的變化，不僅市中心中高檔大戶型樓盤成為主流，而一些豪宅盤的樓價也節節攀升。比如凱旋新世界、愛群薈景灣、頤德公館等樓盤的成交單價都在4萬元以上。此外，珠江新城備受矚目的豪宅僑鑫匯悅臺也已亮相，預計項目復式單位價格將達到12萬元/平方米左右。而此前二沙島宏城花園的售價達到13.45萬元/平方米，堪稱近兩年來廣州樓市成交價格之最。
成交變化 月網簽量基本未超1萬套
和樓價相比，限購對樓市成交量顯然有著立竿見影的效果。從數據上看，2010年9月全市的網簽成交量為12339套，而在限購的黃金月，成交量一度達到16948套。而在此后的二十多個月里，廣州樓市月成交再沒有過萬套的成績，成交量最低的是2011年3月份，月網簽成交量僅為4066套，不及限購當月成交量的三分之一。限購后樓市成交量的萎縮狀態，一直到今年5月份才有所好轉，成交量才開始逐漸回升。根據樂居對陽光家緣的最新監控數據顯示，5月份(5月1日-30日)全市住宅網簽8788套，比4月份網簽量增加3055套，增幅為53.29%，創下19個月以來網簽量新高。
方圓地產首席市場分析師鄧浩志就分析認為，5月份成交量的回升，主要由于當時房地產調控政策觸底，加上地方政府對首次置業者和改善型需求進行政策“微調”，加大了購房者對市場的樂觀預期。隨后，樓市延續了“紅五月”旺銷勢頭，上演了淡市不淡的樓市成交回暖大戲。穩定的市場成交量，也讓開發商對“以價換量”的市場策略進行改變，之前降價的樓盤開始上調樓價，新盤的開盤價也不“低走”，樓市甚至出現量價齊升的勢頭。
韓世同表示，限購對抑制投資起到了重要作用，也是樓市成交出現萎縮的決定性因素。不過現在的限購政策其實執行并不嚴格，很多沒有購房指標的人，通過親戚或者家人的名額再買房的情況仍然存在，但至少遏制住了以前出現一買就幾套、十幾套，甚至一棟樓的投機行為。
后市觀察
打擊投機有力，限購或常態化
限購政策，當初作為房地產市場中的行政手段出現，一開始備受非議。不過，經過近兩年的實踐，對樓市的調控作用還是顯而易見的。不少業內人士都認為，限購政策對打擊投資性需求，抑制樓價上漲，的確起到了非同小可的作用。鑒于目前市場成交與樓價又有回暖之勢，對限購政策的依賴加大，未來限購政策很可能長期化、常態化。
并且，從現在的市場情況來看，限購仍然不能放松，尚未達到取消的條件。加上限購不是單純的市場手段，而是行政手段，它的去留，本來就不是市場決定的。黃韜預計限購政策還會繼續下去，甚至常態化。“至少3-5年，等保障房充分進入低收入人群需求市場，限購政策就會變得沒有必要。”
限購兩周年，廣州樓價盡管比限購前漲幅收窄，但還是上漲的，成交量也在今年5月后大幅回升。在限購不會取消的預期下，預計樓價會在平穩中上漲，而成交量將表現平穩。黃韜認為，限購是成交量不會大漲的主因，而值得注意的是，這一兩年來，不少開發商減產，這預示著未來供應量的回落，導致樓價有上漲的壓力，但由于限購、貸款政策等因素，則將與樓價上漲在博弈中形成平衡。韓世同則認為，房地產市場受經濟整體環境影響巨大，如果經濟形勢繼續下行，房地產市場也不可能一枝獨秀。
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