房屋交房時注意事項
2011-05-17 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
一般來說，二手房交易雙方對整個買賣流程并不熟悉，特別是在交房事項上容易產生糾紛，影響交易的安全性和穩定性，建議買賣雙方在交房時，要注意做好以下幾個問題。
水、電、煤、電話、物業管理費等生活費用的結清手續。這類糾紛在房屋買賣中經常出現，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，等買方入住后，收到上述賬單時，才發現賣方欠繳大量費用，再回頭找其結算時，房東早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。雖然相對于房價來說數額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結清上述款項即可。
房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具的驗收。一般來講，買方在交房時都會對上述事項進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據合同約定進行驗收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。
戶口問題。按照通常的交易習慣，賣方應當在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間。對于這類情況，雙方應書面約定戶口遷出的時間及違約責任。由于戶口一般無法強制遷出，因此買方對戶口延遲問題應當采取慎重的態度。
買賣雙方在簽訂合同時，應當對上述問題進行明確約定，避免糾紛的發生，即使發生糾紛也有章可循。如果雙方約定的交房時間位于交易流程的最后環節，買方可預留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務的主動性。房屋交付后，雙方應簽訂一份房屋交接書，將交房中完成的事項寫入其中，以書面形式確認雙方對于房屋交接事項的認可。特別是某些交房事項(交房時間、戶口遷出等)無法按期完成時，更應當簽訂房屋交接書，將未完成事項以及何時完成寫入其中，以便將來如期如約履行。
隨著今年相關政策的出臺，二手房法律方面的矛盾焦點也逐步轉移到買賣雙方的合同糾紛上。據南京房屋產權市場處中介管理科曹科長介紹，近一段時間里，關于中介的投訴比較少，主要就是二手房買賣雙方的合同糾紛。那么，老百姓要如何才能避免二手房的合同糾紛呢?為此，我們請教了江蘇君遠律師事務所的李律師。
據介紹，受相繼出臺的新政影響，南京樓市處在一個不穩定的狀態，而由此引發的二手房買賣合同糾紛也隨之劇增。這類糾紛一方面由于買賣雙方未能將一些如申請貸款能否成功、物業更名等細節方面列入合同，另一方面則是眾多的購房人也忽視了房屋裝修、配套設施等問題而導致。由此所引發出關于裝修的問題也許并不大，但如果合同未能明確約定，糾紛通常無法得到妥善滿意的解決。
在簽訂二手房合同之前，買房人應該仔細檢查房屋的狀況。主要包括兩個方面：一是檢查房屋的產權證和土地證，看兩證是否齊全。另外要看清楚產權證是否被抵押和土地證上的土地使用年限的記載。二是檢查房屋本身的質量。因為有一些問題是當時看不出來的，所以買房人也可以像商品房的買房人一樣請專業人士來驗房。除了以上兩點之外，還要注意看一下房屋是否被賣房人租賃。
在正式簽訂二手房合同時，也有四個方面要注意。第一：要檢查房產證上的產權人姓名和賣房人的身份證上的姓名是否一致，還要看產權證上是否有共有人，如果有共有人，還需要共有人出具書面同意證明。即使是夫妻共有的情況，最好也需要另一方出具證明，避免以后不必要的糾紛。第二：對于買方來說，除了要嚴格按照房產局的二手房買賣合同格式訂立合同之外，還需要將一些細節問題納入合同內容。主要包括房屋的物業更名、戶籍的遷移問題。買方可以留一定的房款作為“保證金”，等賣方將物業更名、戶籍遷出之后再將房款全部交齊。
第三，對于按揭無法如約辦下來的情況要尤其注意，這是導致最近一些二手房合同糾紛的主要原因。對此，買房人可以在合同中事先說明，可以設立一個期限，如果由于客觀原因到期未能辦理按揭，雙方可以協調解決。第四，對于期房買賣問題，買房人最好在買房之前到房產局相關部門去核實一下房子是否已經預告登記。通過法定程序來進行，不要為了省事而導致本可以避免的糾紛。
廣大市民在購買二手房之前，為謹慎起見，也可以向相關的法律人士請教，確保萬無一失，才能順利完成二手房的買賣。
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