銀政攜手 保障房開(kāi)發(fā)貸飆增40%(4)
2011-05-10 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
[提要]4月28日，央行最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2011第一季度2.24萬(wàn)億人民幣新增貸款中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸新增1678億元，余額同比增長(zhǎng)17.0%，比上年回落6.5個(gè)百分點(diǎn)，其中保障
性住房開(kāi)發(fā)貸款新增 651億元，比年初增長(zhǎng)40.1%，保障房新增開(kāi)發(fā)貸款占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的四成左右。
對(duì)于商業(yè)銀行而言，最為謹(jǐn)慎的則是400萬(wàn)套公租房和廉租房，由于其還款來(lái)源主要依靠未來(lái)租金收入，是否出售也尚未明確，且貸款期限一般很長(zhǎng)，商業(yè)銀行積極性并不大。
本報(bào)記者此前獲得的一份調(diào)研報(bào)告透露，以重慶公租房為例，目前該市公租房租金水平大約為市場(chǎng)價(jià)格的50%-60%，租金僅可勉強(qiáng)覆蓋利息，而重慶公租房貸款期限一般在10-
13年之間。當(dāng)?shù)劂y行業(yè)人士還告訴記者，除還款來(lái)源外，公租房貸款的抵押擔(dān)保也堪憂。
“目前，保障房公司主要提供信用擔(dān)保，無(wú)法提供抵押，總行也比較關(guān)心法律從程序上的抵押所有權(quán)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)方實(shí)際上沒(méi)有土地，沒(méi)有足夠資產(chǎn)可以抵押。”上述人士介紹
。
在北京，商業(yè)銀行參與公租房項(xiàng)目，仍限于商業(yè)性普通住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的“配建”項(xiàng)目，銀行尚未真正推出純粹的只針對(duì)公租房貸款產(chǎn)品。據(jù)上述接近建行的人介紹，目前北京
市一般住宅小區(qū)公租房配備比例最高可達(dá)30%。
對(duì)于銀行而言，現(xiàn)有的公租房模式是不可持續(xù)的。上述國(guó)有大行房地產(chǎn)金融人士透露，以北京為例，未來(lái)公租房租金為市價(jià)的70%-80%，這也只能覆蓋利息水平。
如此背景下，為支持保障房項(xiàng)目，建行甚至推出了一款期限高達(dá)35年的長(zhǎng)期保障房貸款，在其精心設(shè)計(jì)的還款模式中，若以財(cái)政補(bǔ)貼、租金為主要還款來(lái)源，35年后方可還本
付息。
然而，在各地紛紛推出的保障房計(jì)劃當(dāng)中，公租房的比例卻一直在增加。
國(guó)泰君安最新出爐的保障房建設(shè)調(diào)研報(bào)告顯示，在上海三大類保障性住房中，4萬(wàn)套公租房是2011年新增部分，其比例占到14.4%，其建筑面積一般控制在40-50平方米。如果不
考慮地價(jià)，按照一平米2000元的建造成本來(lái)算，只需要20億元。如果按照已收儲(chǔ)的價(jià)格，即1萬(wàn)元/平米計(jì)算，需要200億元。
上海公租房有三大資金來(lái)源：其一是，從公積金增值收益中出資約15億元;二是土地出讓凈收益按10%，按上海去年出讓土地1369億元估算，此部分將能籌措130億元，可完成2
萬(wàn)套左右的房屋建設(shè)。剩余部分則需仰仗金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公租房中長(zhǎng)期貸款等方式。
而在不少銀行人士眼里，目前商業(yè)銀行的積極表態(tài)，更多的是形式大于內(nèi)容。某政策性銀行南方分行人士告訴記者，該分行與當(dāng)?shù)卣炇鹆?00億元的保障房合作授信協(xié)議，
“實(shí)際連10億元都沒(méi)支持”。
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