太原樓市溫度持續高升新盤集體陷入價格困惑(2)

2011-10-22 來源：0352房網編輯：狄海霞

　　3.同質競爭加劇開發商怕同行撬客

　　目前，省城在售及待售的高端項目中，均價達1萬元/平方米的已達13個到15個，這些項目有些是高層精裝房，有些是別墅、類別墅，各家項目在營銷宣傳中極力宣揚與眾不同的奢華配套，比如酒窖、超大游泳池、高爾夫球場、進口裝修建材、稀有樹種的綠化等。看上去，項目千差萬別，但各盤的銷售目標客戶卻是一致的。

　　“大家都在等別人的項目價格和市場反應。”省城房地產相關負責人表示，太原準備新入市的高端項目由于拿地和開發成本在漲而不敢貿然報價。老項目雖然拿地成本較低，定價上有更多的靈活性，但也在等待新項目的反應。

　　“一旦定價過高，或者開盤日期不合適，反而會毀了自己，卻成就了其他競爭樓盤。”山西銀海房地產公司的副總經理張建華稱，供應量大、競爭激烈的區域，某個高端樓盤價格下調，可能使整個區域銷量向其集中，這就給其他項目提出了是否跟進調價的要求。

　　在省城太原豪宅集中的濱河東西兩路、長風東街及龍城大街周邊，包括純新盤和舊盤二期，也都在尋找區域的開盤日期和價格參照。某項目負責人郭先生表示，如果自己先開盤，只要其后開盤的樓盤價格低一些，就會抽走很多潛在客戶。

　　另一樓盤負責人也對記者說，雖然成交較低，但不少項目的心態是不傾向于過早開盤，他們最怕成了區域項目的參照標桿樓盤。“總有樓盤會說，看某盤配套如何，價格多高，我們有怎樣的性價比。而成了區域標桿樓盤之后，定價的靈活性就更加難掌握，項目優勢會大打折扣。”

　　擔心同行撬客，一些品牌開發商死守陣地不愿輕易出手。而客戶范圍廣、限購限貸影響小、價格彈性小的中低端樓盤顯然對撬客的擔憂較低。

　　4.樓市“體溫計”失靈蓄客期加長

　　“排號上萬，實際購房人數是否也有這么多?有迫切需要又有購買能力的購房人又有多少?”聽說省城某名盤開盤前的排號已經上萬，一位業內人士這樣發問。

　　據業內人士介紹，省城樓盤在開盤前的蓄客階段，往往要求客戶繳納一兩萬元的“認籌金”或“誠意金”，以此試探買房人的誠意和實際支付能力，這被稱為樓市的“體溫計”。然后，開發商就可以根據有效客戶的多少酌情定價。

　　而2011年，這一“體溫計”卻失靈了。2011年的樓市調控新政中，住建部和太原市房管局明確要求未取得預售許可證的商品住房項目，房企不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。

　　這樣一來，手續齊全的高端項目不敢收取排號費，對于客戶的真實購買力的了解也大打折扣。記者以買房人身份在某樓盤咨詢時，售樓處所說的蓄客量以登記到訪客為主。部分樓盤售樓處每逢假日就人氣高漲，但真正購買力有多大，售樓處無法做出準確判斷。其房源與蓄客比例，由以往的1：2到1：3，增加至現在的1：4到1：5，蓄客期由往年的半年增至現在的8個月甚至一年。

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