鄧聿文：限購令即將產生誘人的核心價值

2011-07-28 來源：鳳凰網編輯：喬銘

　　中國房價的上漲，有很多復雜的因素。中國人的置業思維;政府多年的住房保障欠賬，致使人們不得不到商品房市場去滿足居住需求;投機導致的房價非理性上漲;土地的政府壟斷;以及公共資源的分配不均。后一點很重要。房產的價值并不取決或不主要取決房子本身，而取決于自然、歷史、社會等因素。一般而言，靠近政治經濟中心的城市可以獲得相比其他城市好得多的公共服務資源，而這些資源才是房產最核心的價值，并體現在房價上。

　　因此，在政府持續的限購、限貸等措施的打壓下，不排除一些資金實力不足的開發商遲早要面臨資金鏈斷裂的問題，從而不得不降價售房，但是，要使房價回歸到一個合理的價位，指望限購令是不可行的，否則，代價太大。對房地產的調控不能像西醫一樣一味下猛藥，而應如中醫一樣慢慢調理，但這就要求態度應堅定，同時要綜合治理。所以，必須在土地制度、供給方式、人口結構、資源配置和收入分配上進行系統的改革，做好了這些基礎性工作，市場自然會去調整與規范自己的行為，也才能最終解決好房價問題。如果沒有這些基礎性的工作，限購的時間越長，積聚的反彈力量越大，一旦限購令解禁，市場將會出現報復性反彈，最終受害的還是普通民眾。從這一角度看，房價調控實際是一個社會治理的問題，急不得。

　　中國的房地產調控，很難用經濟學教科書去解釋，只能從政治的角度才可以得到合理解釋。比如限購令，就是一個典型的經濟問題政治化的解決方式。當然，如果把目前的房地產市場問題看作政治問題，用政治的或行政的手段去調控市場也無可厚非，只是，即便是政治問題，為什么就不可試著用經濟的或市場的手段去解決?

　　自2010年4月北京實行限購政策以來，迄今已有43個城市出臺限購令，包括所有的一線城市、除拉薩外的省會級城市，以及部分二級城市。最近國務院常務會議又決定，將房價上漲過快的二三線城市也納入限購范圍，住建部正在擬議名單，據說有二、三十個之多。

　　從二三線城市的房價漲幅看，似乎有必要對它們進行限購。如河北省一些地方的房價今年上半年上漲了60%。鑒于二三線城市居民的收入水平普遍比不上一線城市，房價的快速上漲對他們的影響尤大。

　　然而，限購令能否拽住二三線城市房價快速上漲步伐?比較一下限購令實施后一線城市的房價漲幅情況，似乎不太樂觀。限購令的推行從北京看有一年多了，其他一線城市也大部分接近10個月，但最新公布的6月份全國70個大中城市房價顯示，價格同比下降的城市只有3個，漲幅超過5.0%以內的城市有39個，比5月份增加了3個。北京、上海漲幅同比超過了2%，一線城市只有杭州同比微降了0.7%，其他大部分城市漲幅都在5%以上。

　　當然，也可以說，如果不限購，可能一線城市的漲幅比現在還大。因此，限購還是起到了一定作用。只能這樣聊以自慰。不過，與限購政策剛推出時政府和民眾對它的期望相比，心里的落差還太大。無論主管部門還是普通民眾，當時都樂觀地以為，限購政策能夠終止房價上漲的腳步，甚至房價會有深度下跌。目前很多人，包括一些所謂專家在內，對二三線城市的限購，也是如是之想法。

　　問題在于，為什么二三線城市房價上漲很快?其實，這正是房地產限購的結果。限購使得一線城市的投資客轉戰二三線城市，從而助推房價過快上漲。本來，一線城市與二三線城市在社會資源享有方面的巨大差距，使得各個城市房地產價格差距較大，進而產生“價格洼地”，吸引投資資金和消費資金向“洼地”積聚，于是，無形中提升了“洼地”區域房地產的價格。限購政策更加速了一線城市資金向二三線城市流動，導致其房價直逼一線城市，超過本土居民的承受能力。因此，從全國房地產調控的角度看，全國房價漲幅就很難簡單從當前一線城市房價上來控制住，對房價上漲較快的二三線城市出臺限購政策也就在情理之中。

　　一般來說，市場經濟條件下，作為政府管制交易的一種手段，乃是不得已而用之，因此，限購屬于短期政策范疇，短期政策當然解決短期問題，若限購長期化，普遍化，說明這一政策本身已經失效。

　　從國內外限購的實踐來看，政府若要對一種商品采取限購措施，要么是這種商品很短缺，要么是價格很高。后者嚴格說來也是市場供不應求所致。當然，也存在壟斷或囤積居奇導致價高的情況，但即便如此，在表現形式上，它也是一個數量問題，即盡管生產的產品很多，可投放市場的產品很少。所以，歸根到底，是市場可流通的商品少，買家多，才迫使政府采用行政力量去干預市場。

（責任編輯：0352房網）