如何讓動(dòng)遷安置房買賣合同合法化

　　現(xiàn)在很多購(gòu)房者幾年前向動(dòng)遷戶購(gòu)買的限制交易期內(nèi)的動(dòng)遷安置房都已經(jīng)到了可以過(guò)戶的時(shí)候，但是因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)大幅度上漲，很多上家都遲遲不肯配合辦理過(guò)戶手續(xù)，要么加價(jià)、要求下家再支付幾萬(wàn)元到十幾萬(wàn)元、幾十萬(wàn)元的補(bǔ)償款方式才肯配合過(guò)戶，要么聲稱當(dāng)初簽訂的合同無(wú)效，要求收回房子。這時(shí)，買家最好的辦法就是訴諸法律，通過(guò)起訴或者申請(qǐng)仲裁來(lái)請(qǐng)求法院或者仲裁委員會(huì)確認(rèn)合同效力，打贏官司后向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，單方過(guò)戶。通過(guò)打官司過(guò)戶幾年前購(gòu)買的動(dòng)遷安置房或其它二手房，有以下幾大好處：

　　第一，少繳大筆交易稅費(fèi)。現(xiàn)在政府持續(xù)施行空前嚴(yán)厲的樓市宏觀調(diào)控政策，房產(chǎn)交易稅費(fèi)非常高，成為很多人尤其是剛需購(gòu)房者的難以承受之重。通過(guò)訴訟過(guò)戶，在下家勝訴后向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，可以合法地少繳大筆的交易稅費(fèi)：下家(房屋買受人)承擔(dān)的契稅，可能的房產(chǎn)稅，上家(房屋出賣人)承擔(dān)的個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等，都會(huì)大幅減少。因?yàn)槿绻�買賣雙方不打官司，自行去房地產(chǎn)交易中心簽訂網(wǎng)上備案合同、辦理過(guò)戶手續(xù)，或者在結(jié)案后雙方自愿履行法院的判決書(shū)或調(diào)解書(shū)，契稅、個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅都要以現(xiàn)在該房屋的評(píng)估價(jià)作為計(jì)稅基數(shù)，而如果在拿到判決書(shū)或調(diào)解書(shū)后向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)戶，則契稅和個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基數(shù)都是當(dāng)年你們自擬的合同上所寫的雙方轉(zhuǎn)讓該房屋的實(shí)際交易價(jià)格。當(dāng)年的實(shí)際交易價(jià)格，往往只有今天該房屋的實(shí)際市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)的二分之一、三分之一、四分之一，評(píng)估價(jià)一般是實(shí)際市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)的75%左右，今天的評(píng)估價(jià)往往也是當(dāng)初的實(shí)際交易價(jià)的兩倍、三倍、四倍了。而且房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)不同，稅率也不同：總價(jià)較低的，被認(rèn)定為普通住宅，契稅是1%或者1.5%，個(gè)稅是1%，總價(jià)較高的，被認(rèn)為是非普通住宅，契稅是3%，個(gè)稅是2%。這樣，通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)戶的，和買賣雙方自行辦理過(guò)戶手續(xù)的，交易稅費(fèi)會(huì)差很多，上萬(wàn)元乃至好幾萬(wàn)元。

　　第二，不受限購(gòu)令的約束。通過(guò)打官司，憑法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)過(guò)戶的，不受政府限購(gòu)令的約束，可以有效規(guī)避政府的限購(gòu)令和其它樓市調(diào)控政策。如果打贏了官司，要過(guò)戶100套房子房地產(chǎn)交易中心也得給你辦理。這也是購(gòu)房者規(guī)避限購(gòu)令的唯一行之有效的辦法。

　　第三，通過(guò)打官司過(guò)戶，問(wèn)題解決得最徹底，不留后患。通過(guò)打官司過(guò)戶，不需要簽訂房地局制定的格式合同即房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上備案合同，不會(huì)因?yàn)榍昂髢煞莺贤�的不一致而給自己留下后患。而且判決書(shū)、調(diào)解書(shū)等法院的結(jié)案法律文書(shū)是效力最強(qiáng)的、最確定的、終局的，判決書(shū)是最硬的。法院的裁判文書(shū)可以否定、推翻、修正房地產(chǎn)交易中心的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，不可能房地產(chǎn)交易中心的房地產(chǎn)權(quán)屬登記來(lái)對(duì)抗法院的司法裁判;判決書(shū)可以否定、變更房產(chǎn)證，不可能房產(chǎn)證去否定或者對(duì)抗判決書(shū)。

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